지역주택조합 문제점 조심해야할 부분은?
최근 저렴한 모집금액으로 많은 광고를 내고 있는곳 중 하나가 바로 지역주택조합 아파트가 아닐까 싶은데요. 서울 및 수도권과 지방에는 수백개의 지역주택조합이 있고 그에 따른 문제점들이 많이 발생을 하고 있는 상황입니다. 그리하여, 정부에서도 지역주택조합 문제점 개선을 위해서 꾸준하게 주택법 신설 및 개정을 통하여 조합원들에게 어느정도 안전장치를 심어주지 않았나 싶습니다. 그래도 꾸준하게 문제발생이 되고 이로 인하여 흔히 지역주택조합에 가입 후 탈퇴 또는 해약을 하신분들이 하시는 말씀 중 하나가, "지역주택조합은 원수에게 추천해주는것"이라는 표현을 자주 쓰시더라구요.
100% 지역주택조합 문제점이 있다고 말씀드리지는 못하지만, 위험성이 매우큰 투자라고 생각이 됩니다. 제가 생각되는 지주택은 봉이김선달이라고 표현하고 싶습니다. 아직 아무것도 확실하지 않은 상황에서 그림만 그려놓고 모집을 한다고 보시면 되는데요. 일반분양처럼 아파트를 착공할 토지를 전체 매입 후 진행을 하면 참 좋겠죠. 그러나 지주택의 경우에는 조합원들이 사업구성원이 되어 조합원모집 시작부터 토지에 대한 권원확보를 진행한다고 보시면 됩니다.
과거와 달리 이제는 무분별한 지주택모집을 막기 위해 조합원 모집신고를 하고 난 뒤 필증을 교부하고나서 모집을 할 수 있게 주택법령이 강화되었습니다. 2020.07.24. 개정 주택법 이후에는 주택건설대지의 50%이상 토지사용권원확보를 해야 합니다. 신고필증없이 조합원 모집을 하였을 경우에는 주택법에 의거 형사처벌을 받을 수 있기 때문에 이제는 무분별한 모집은 불가능 하다고 보시면 됩니다.
아무리 법령이 신설되고 강화되었다고 하더라도, 지역주택조합 문제점은 찾으면 찾을수록 계속 나오고 있는데요. 부동산 규제로 인해 아파트시장은 어려움속에 있고 지속상승하는 아파트값에 감당이 안되어 지주택에 관심을 많이 쏠리면서 여러문제사례들도 나오는 상황입니다. 그렇다면 어떤 부분을 조심해야하며 어떻게 대응을 해야할지 살펴볼께요.
지역주택조합 문제점 중 초기 계약서 작성당시에 조심해야할 상황은?
먼저 계약을 하기 위해서는 해당 사업지에 대한 내용의 이해가 필요하겠죠. 그렇기에 영업사원들이 브리핑을하게 됩니다. 여기에서 먼저 문제점이 발생을 하게 되는데요. 보통 모집하기 이전에 조합 및 업무대행사에서는 모집대행사를 선정하고 용역계약을 체결하게 됩니다. 그 후 영업사원들에게 교육자료 및 사전브리핑 교육을 진행하는데, 이와 달리 조합원 가입예정자들에게는 더 허위 및 과대광고로 이목을 끌게 합니다. 여기에서가 가장 큰 문제점이라고 보실 수 있습니다.
영업사원들의 경우에는 계약만 달성시키고 빠져나가고, 조합 및 업대에서 알려준 내용과는 다른 정보로 조합원은 인지를 하고 있는 상황이 발생하게 됩니다. 이러한 문제들 때문에 조합 및 업대측에서도 영업사원들에게 같이 확약서 및 서명등을 받게 되는데요. 그래도 과대 과장을 많이하여 계약체결을 하고 있는 상황들이 있습니다.
예를들면 내년에 지구단위접수들어가고 그 이후에 조합설립인가 접수하고 3년뒤 사업계획승인 접수하고 2023년도에는 착공하여 3년뒤 입주하게 된다라는 식으로 현혹하게 됩니다. 이 부분에 있어서 지주택을 잘 모르시는 분들은 일반분양과 비슷하게 생각하시고 계약을 체결하시는데, 현실적으로 지주택사업은 10년은 바라봐야합니다. 그만큼 사업진행도 예정과는 늦어질 수 밖에 없는데요. 그 원인 중 하나는 인허가 과정에서 협의부서들 돌고 심의 받고 이러한 과정의 연속성에서 많이 늦어질 수 있습니다. 또하나는 바로 토지확보라고 보시면 되는데요.
사업인허가를 진행하기 위해서는 각 조건들이 있습니다. 지구단위 및 건축심의 접수를 하기 위해서는 해당 사업부지내 토지사용권원확보율조건 2/3(약67%)이 달성되야 접수를 할 수 있으며, 조합설립신청을 하기 위한 조건은 사업부지내에 토지사용권원확보가 80%를 달성해야 접수를 할 수 있습니다. 그만큼 지역주택조합 문제점 중 조심해야할 부분이 바로 토지확보현황이라고 보시면 되는데요. 계약예정자이시거나 혹시 이미 조합가입을 하신 분들이시라면 확보에 대해서 필히 알아보시고 조합 및 업대측 또는 영업사원과 상담을 하면서 내용을 정확하게 인지를 하시고 추후 문제가 될 부분들을 생각하신다면 녹음까지도 하시는게 나중에 문제발생으로 인하여 탈퇴를 목적에 두고 있을 때 도움이 되지 않을까 싶습니다. 민사로 진행을 하게 되면 증거자료로는 조합 및 업대측에 더 안전장치가 되어있기 때문에 조합원에게는 자료들이 충분하지 않기 때문에 미리 자료를 수집하는것도 하나의 방법이라고 보여집니다.
마지막 지역주택조합 문제점은 바로 추가분담금이라고 보시면 됩니다. 이부분은 사업이 나름 진행이 되어 사업계획승인을 득하고 시공사 선정이 완료된 시점에서 착공전 수지가 나오면서 금액이 거의 픽스되는 단계라고 보시면 됩니다. 이 부분은 조합원들의 생각마다 다르게 받아들여질 수 있습니다. 서울권 기준으로 최근 사업진행현장을 보시게 되면 추분은 최소 3억원이상이라고 보시면 됩니다. 이 부분에 있어서 초기 계약당시와는 금액적인 부분에서 많은 차이가 있는데요. 그럼에도 불구하고 만족하시는 분들도 있고 불만족스러운 분들도 있습니다. 추가분담금이야 안나오면 정말 좋지만 지역주택조합 문제점이라고 많이들 이슈가 되고 있습니다. 부동산정책으로 인하여 토지대 상승 및 인허가 과정에서 추가설계변경등이나 금융이자비용 등 다양하게 발생될 수 있는 상황이 발생할 수 있는 만큼 계약초기와는 금액적인 차이가 많을 수 있습니다. 그렇기에 조합원 또는 계약예정자이신 분들이라면 필히 초기 수지도 확인을 해보시고 추후에 진행되는 상황에 따라 많은 차이가 날 수 있으니 꼼꼼하게 따져보시는게 좋습니다.