지역주택조합의 문제점 및 자격관련에 대한 내용

안녕하세요. 다들 즐거운 추석연휴는 보내셨나요?

오늘은 다름이 아닌 몇년전부터 많은 문제가 되고 있는 지역주택조합에 대한

내용에 대해서 상세하게 적어볼까 합니다.

 

먼저 지금 우리나라의 부동산은 지속적인 우상향을 보이고 있으며 서울에 있는 아파트들 대다수는 10억원대를 형성하고 있습니다. 또한, 청약은 높은 점수가 아니면 거의 당첨되기도 힘든 현 시점이고, 저렴한 아파트를 찾게 되고 그에 따라서 지옂구택조합을 알고도 계약을 하시는 분들도 있으시고 모르고 하시는 분들도 계십니다.

 

 

사업진행이 잘되면 정말 좋겠지만, 서울 및 수도권에서는 현실적으로 예정된 일정대로 지역주택조합 사업이 진행되기에는 너무나 큰 리스크를 갖고 있습니다.

 

 

 

첫번째.

지역주택조합이란 무엇인가?

 

일반적으로 많이들 알고계신 내용은 바로 재개발 및 재건축 입니다.

본인의 집 또는 소유하고 있는 부동산을 갖고 조합원이 되어서 사업을

진행하는 것을 말하고,

지주택은 조합원의 자격을 갖춘 일반인이 모여서 하나의 공동사업을

운영을 하는것이라고 생각을 하시면 됩니다.

 

두번째.

조합원의 자격

 

1. 세대주를 포함한 세대원이 조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 무주택 또는 85㎡이하의 주택 1채소유한 세대주

※단, 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일기준 1년전을 기준으로 합니다.

2. 조합설립인가 신청일을 기준으로 하여 해당 지역에 6개월 이상 거주

  

 

세번째.

지역주택조합의 인ㆍ허가 과정

 

그림에서 보시다 시피 크게는 지구단위계획 및 건축심의와 교통심의 조합설립 및 사업계획승인으로 보여지며, 면적의 차이에 따라서 환경영향평가를 받을 수 있습니다.

 

지구단위계획은 해당사업지의 토지면적의 3분의 2이상 토지사용권원을 확보해야합니다.

사업을 시작하는 인허가 과정에서 첫 스타트라고 알고 계시면 됩니다.

 

건축.교통 통합심의 또한 토지면적의 3분의 2이상 토지사용권원을 확보해야 접수를 할 수 있습니다.

 

조합설립인가는 사업부지내 공동주택 건립면적 기준의 80% 이상의 토지사용권원(15%이상 토지소유권 확보)을 확보 및 해당 사업지의 총 모집세대 중 50%이상 조합원 모집 후 조합설립접수를 할 수 있습니다.

 

마지막으로 사업계획승인 접수는 해당 대지면적의 95%이상 소유권이전등기를 해당 조합측으로 완료 후 접수를 할 수 있습니다. 마지막 단계의 사업계획승인에서는 착공 전 최종적으로 마무리를 짓는 단계인 만큼 세대수나 과거에 받았던 건축심의 및 교통심의가 일 부 변경이 될 수 있으며, 사업계획승인을 득하는 시점에서 최종적으로 동호수가 확정이 된다고 보시면 됩니다.

 

마지막.

지역주택조합의 문제점

 

이미 많은 언론에도 나와있고 인터넷에서도 쉽게 볼 수 있습니다. 정말 지역주택조합의 성공사례는 매우 힘든 상황입니다. 첫 번째로는 토지확보입니다. 서울 및 주요수도권 기준으로 사업부지내에 수많은 토지소유자들이 있고, 사업부지내에 모든 토지를 소유해야 사업을 진행을 할 수 있습니다. 두 번째로는 조합원모집입니다. 위에서 언급하였듯이 지역주택조합은 하이리스크 하이리턴이라는 표현을 많이 사용하고 있는만큼 저렴한 조합원모집가로 들어와서 10년이고 버티다가 사업진행이 원활하게 된다면 정말 큰 행운이지만, 지역주택조합의 성공사례는 10%로 안되는 상황인만큼 본인 재산의 큰 손실이 날 수 있는만큼 신중하게 고민후 결정해야합니다.

 

 

지금까지 지역주택조합에 대한 내용을 적어봤습니다. 성공사례들도 나오고 있으나, 위험요인들이 너무나 많고 사업이 진행이 된다고하여 안심하기에는 위험한 부분이 바로 추가부담금입니다. 예를들어 초기 5억의 금액으로 조합원을 모집하여 사업이 진행이 어느정도 돼서 사업계획승인을 득하는 시점에서는 상상이상의 추가부담금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

혹시나 지역주택조합에 대하여 관심을 갖고 알아보고계신 분들이 있으시다면 작은 도움이나마 되시라고 이렇게 글을 적어봅니다.