지역주택조합 추가분담금 발생이유 및 원인

서울 및 수도권에서 내집마련을 하기란 너무나 힘든 세상입니다. 청약도 하늘에 별따기인 만큼 내집마련의 꿈은

너무나 멀게만 느껴지는데요. 그에 따라서 최근 우후죽순으로 나타나고 있는게 바로 지역주택조합입니다.

먼저, 지역주택조합의 문제점도 너무나 많고 앞서 포스팅에 올렸던 성공사례들도 있습니다만...

초기 모집부터 시작해서 결국 착공까지 간다고 하더라도 추가분담금이 100개면 99개는 발생을 하는 구조입니다.

조합원 모집당시에 저렴한 모집금액으로 평당가가 말도 안되게 싸서 혹해서 계약을 했다가 큰 낭패를 보는경우가

정말 많이 있습니다. 많은 분들께서 계약당시의 금액만 기억하고 있고 나중에 추분폭탄으로 돌아올 수 있는 만큼

오늘은 지역주택조합 추가분담금 발생이유와 원인에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

 

지역주택조합추가분담금

지역주택조합 추가분담금 발생원인들은 정말 많이 있습니다. 오늘은 그중에서도 비율순으로 어떻게 나오게 되는지에 대해서 간략하게 알아보도록 할텐데요. 혹시나 지금 조합원으로 계약을 하셨다면, 필히 알아보시고 그리고 특히!!!! 조합원모집을하는 영업사원들의 말은 100% 신뢰해서는 안됩니다. 단순 용역계약을 체결 후 세대당 모집수수료만 받고 책임없이 나가시는 분들이 거의 대부분인만큼 필히 조합 및 업대를 통해서 정보를 확인하시기 바랍니다. 그럼 지역주택조합 추가분담금 발생원인을 살펴보겠습니다. 

 

지주택추가분담금

지주택 추가분담금의 발생원인 중에서 가장 큰 비율을 차지하는건 바로 토지대입니다. 단, 서울 및 수도권 기준이며 지방의 경우에는 토지확보를 위한 토지대의 비용발생은 추가분담금에 큰 비중을 차지하지 않고 있는데요. 서울권에서는 특히 작은 땅에 여러 소유주들이 있고 집합건물의 경우에는 별도의 소유권이전등기를 조합으로 완료를 해야합니다. 

 

사업초기 단계에서 사업수지분석을하고 그에 따라 땅값을 정하게 됩니다. 예를들어 수지분석 초기에 평당 2500만원선이었다고 가정하면, 지역주택조합의 인허가 과정을 진행하면서 점차 땅값은 오르게 되며 옆집에서는 평당 3000만원에 거래가 되면 나는 더 비싸게 팔꺼야! 라고 생각을 하게 됩니다. 시간이 지남에 따라 땅값은 꾸준히 상승도 하지만 특히 지역주택조합의 사업장은 사업진행을 하기 위해서는 토지매입이 필히 되야하는 부분이기 때문에 주변의 시세를 듣게 된다면 너도나도 토지소유자들은 땅값을 비싸게 부르고 있는게 팩트입니다. 

 

지역주택조합 추가분담금 발생원인의 가장 큰 비중을 차지하는게 그래서 바로 토지확보에 따른 토지대라고 보실 수 있습니다. 

 

지역주택조합대출

두번째 발생원인으로는 바로 금융이자비용입니다. 지역주택조합 사업을 진행하면서 업대에 돈이 몇천억대가 있다면 다를 수 있으나, 일반적인 사업구조는 조합원들의 계약금 및 중도금으로 사업진행을 하는곳이 태반입니다. 그렇다면 조합원들이 단순하게 납부한 계약금과 중도금갖고 토지확보 및 사업진행을 할 수 있을까요? 절대 불가능 합니다. 그래서 지역주택조합 사업장에서는 대출을 진행을 하게 되는데요. 크게는 부동산담보대출, 브릿지론 마지막으로 PF를 진행합니다. 첫번째로는 잔금을 치루면서 소유권이전등기 후 신탁등기 설정을 하는 부동산 담보대출을 하는데 잔금의 금액이 부담이 되어 대출진행을 통해서 잔금을 치루면서 소유권을 이전하는 형태입니다.

두번째로는 잔금까지 치루고 나서 소유권이 이미 조합측으로 된 상황에서 해당부동산으로 담보대출을 일으켜 다른 필지의 계약금 또는 중도금이나 잔금을 치루는 형식을 의미합니다. 

보통 부동산 담보대출을 할 경우에는 수수료 및 이자비용이 발생이 되는데요. 보통 All in cost(5~7%)입니다.

이자는 최소 4%이상이며, 나머지는 취급수수료 및 각종수수료라고 생각하시면 됩니다.

 

그리고 사업이 원활하게 잘 진행되어 사업계획승인접수시점에 다다랐을때 진행하는게 바로 브릿지론입니다.

일시적으로 공동주택부지면적의 95% 소유권이전을 조합측으로 진행을 하기 위해서 일시적대출이라고 보시면 되는데요.  브릿지론을 잘 모르시는 분들께서는 PF라고 착각을 하시는데 이는 별개이며, 금융이자비용도 많이 발생이 되고 있으며 이에따른 지역주택조합 추가분담금 발생원인이기도 합니다. 브릿지론의 경우에는 All-in cost 최소 7%이상입니다. 저금리로 진행되는곳은 절대 없으며 저축은행이나 2금융권에서 대다수 진행을 하게됩니다. 연이율은 5%대정도 된다고 보고 금액이 큰 만큼 그에 따른 조합원들의 추가분담금 발생금액도 증가가 된다고 보시면 됩니다. 특히, 사업초기에는 브릿지론에 대한 금융이자비용에 대한 수지분석이 없다면 이자비용에대해서는 큰 비중을 차지하게 될 수 있습니다.

 

마지막으로 PF가 남아있습니다. 조합이 이제는 시공사 선정 후 착공시 발생을 하게 되는데요. 보통 최근PF의 경우에는 시공사 또는 신탁사에서 책준으로 진행하며 저금리로 장기간 진행됩니다. 그리고 PF이자비용은 수지분석 초기단계에도 대다수 있으며 이에 대한 비용은 큰 비중을 차지하지는 않고 있습니다.

 

지역주택조합시공사

마지막으로 지역주택조합 추가분담금 발생원인에 대해서 큰 비중을 차지하는게 바로 구조 및 설계변경과 평당공사비라고 보시면 됩니다. 인허가과정을 진행하면서 지구단위계획수립을 하고 그 후 건축심의 및 교통심의를 받게 되고 사업부지의 면적에 따라서 환경영향평가심의를 받고 마지막으로 사업계획승인을 득한 후 착공을 진행하게 됩니다.

인허가를 받는 과정에서 건축심의 설개개요가 사업계획승인 접수시 변경이 될 수 있으며 사업계획승인접수도면과 사업계획승인완료도면은 변경될 수 있습니다. 또한, 환경영향평가를 받는 과정에서도 설계도면 및 사업개요가 변경되는 과정이 상당수 발생하게 됩니다. 그렇게 되면 기존 구조설계당시 금액에서 추가적으로 발생을 하게됩니다. 

특히, 건축법령이 과거 사업진행당시에는 적합하였으나 나중에는 부적합하여 변경되는 사례들도 많이 발생되고 있으며 예를들면 주차공간의 확보를 위한 주차시설이나 일조권에 따른 형태변경이나 사업부지내 지반에 따른 공사변경도 생겨나게 됩니다. 이에따라 변경되는 내용이 고스란히 조합원들의 추가분담금으로 발생을 하게 됩니다.

 

그리고 평당공사비입니다. 예를들어 설명을 해보자면, 조합원이 계약할 당시 시공예정사 ***건설 평당공사비 200만원대였으나, 추후 총회를 통하여 1군건설사로 확정이 되면서 평당공사비 500만원대로 형성이 되었다고 했을경우 그에 따른 평당 차액공사비도 고스란히 조합원들의 추가분담금이 되는 상황입니다. 

 

지역주택조합추가부담금

지역주택조합 추가분담금 발생원인에 대해서 큰 틀로는 토지대, 금융이자, 설계변경 및 평당공사비가 큰 비중을 차지하게 됩니다. 기타 부대비용으로도 발생을 하고는 있는데요. 이 부분은 바로 사업진행이 원활하게 되지 않는 사업장입니다. 통상적으로 지역주택조합의 사업예정대로 순탄하게 진행이 되지는 않습니다. 통상 10년 내 입주를 하면 성공한 사업장이라고 보시면 되는데요. 10년이 지난 지금도 사업인허가 조차 되고 있지 않은 사업장들이 너무나 많이 있습니다. 그렇기 때문에 운영비 및 각종 용역대금으로 발생이 되는 곳들이 있습니다. 

 

오늘은 지역주택조합 추가분담금 발생원인이유에 대해서 알아봤습니다. 서울내에 아파트를 구입하기 위해서는 못해도 10억이상은 들어가는게 현실입니다. 혹시 조합원 계약을 하신분들께서는 추가분담금을 포함해서 인근시세와 비교를 해보시고 현명하게 따져보시기를 권유드립니다. 지주택의 성공사례가 낮은만큼 추가분담금은 어느정도 감수를 하는게 현명한 선택일 수 있지 않을까 싶네요.