조합원 입주권 분양권 지역주택조합은 무슨용어일까요?

오늘은 헷갈릴 수 있는 용어에 대해서 알아보려고 합니다. 통상적으로 문구의 정의 부분에서 간단하게 먼저 살펴보도록 하겠습니다. 흔히들 2가지로 구분을 짓게 될 수 있는 문구가 바로 입주권 또는 분양권이라고 표현을 하는데요. 이 과정에서 지역주택조합에서는 어떤 용어를 쓰는지 아직 잘 모르시는 분들도 있을듯합니다. 먼저, 소득세법과 고나련하여 조합원의 입주권이라는 표현을 사용하는것은 재개발 또는 재건축을 의미합니다. 지역주택조합의 조합원은 입주권이라는 표현이 아닌 분양권이라고 표현을 할 수 있는데요. 이또한 사업계획승인을 득한 일로부터 분양권으로 간주를 하게 됩니다. 

지역주택조합분양권입주권

입주권이란?

재개발 또는 재건축사업이나 택지개발사업구역의 토지주들이 모여 조합설립을 하여 철거 후 새건물의 분양을 받을 수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 입주권의 장점으로는 분양권보다는 저렴한 금액면이며 초기 원하는 동호수를 먼저 선점을 하실 수 있는 장점이 있습니다. 

 

분양권이란?

분양권은 입주권을 갖고있는세대를 제외하고 남은 세대를 지칭하며, 일반적으로 청약통장을 통하여 당첨된 지위를 말하게 됩니다. 즉 재개발이나 재건축 조합원들에게 선배정 후 남은 동호수를 갖고 일반분양을 통하여 취득하게 되는 것을 분양권이라 칭하게 되는데요. 입주권의 금액보다 더 높게 형성이 되어있습니다. 그러나, 초기 투자금이 작은 장점이 있을 수 있습니다.

재개발 및 재건축보다 지역주택조합의 차이

재개발이란?

재개발은 상가들이나 단독주택들이 촘촘하게 밀집한 불량주거지에 새 건물을 짓는 정비사업을 뜻합니다. 이는 도시재개발법에 따른 불량주택 및 공공시설의 정비가 목적입니다. 도시권 내에 낡고 오래된 주택들로 인하여 주거생활불편 및 도로 및 상하수도의 시설이 불량하여 이를 새롭게 정비하고 낡고 오래된 주택들을 철거 후 새롭게 건축하여 주거환경개선을 하는 도시계획사업을 뜻합니다.

 

재건축이란?

낡은 아파트 또는 연립주택을 철거 하고 그 위에 신규 주택을 건설하는 것을 의미합니다. 재건축 대상으로는 노후 및 불량주택으로 재건축사업을 진행하기 위해서는 300세대 이상(단독주택의 경우에는 200호이상입니다.)이거나 해당 부지의 면적이 1만m2이상이여야 합니다. 그리고 진행을 하기 위해서는 안전진단을 진행하는데 실시결과에서 2/3이상 재건축을 할 수 있다는 판단을 받은 지역이여야 사업진행이 가능합니다. 가장 먼저, 추친위를 구성하여 소유자중 4/5이상, 각 동별로는 2/3이상 동의가 필요합니다. 해당 사항에 대한 경의후 안전진단평가를 받을 수 있습니다. 

 

지역주택조합이란?

무주택 또는 85m2이하 1채소유자들이 조합을 구성하여 새로운 주택을 짓는 것을 의미합니다. 지주택의 경우에는 주택법의 따른 진행절차라고 보시면 됩니다. 사업의 진행은 다소 간편하며 재개발 절차보다는 간소하나, 토지매입과 관련하여 많은 어려움이 있을 수 있습니다. 재개발 재건축보다 위험요소가 있는 부분은 조합 및 업무대행사의 비리가 주된 위험요소이며, 사업지연의 어려움이 있을 수 있습니다.

입주권분양권매매주의사항

입주권을 매매할시에 주의사항은 어떤게 있을까요?

첫번째로는, 바로 추가분담금입니다. 자산평가금액 및 권리가액과 분양금액 옵션비용등을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 다음으로는, 이주비 및 세입자에 대한 정리부분입니다. 철거시점에 이러한 문제로 인하여 골치아픈 상황이 발생할 수 있으며 이로 인한 책임소재의 위험성이 있을 수 있습니다. 끝으로, 입주권매매계약을 할시에는 혹시라도 입주권을 받지못할 상황에 대한 대비책이 필요하며 특약으로 내용을 계약서에 명시하여 주시는것이 가장 현명합니다.

 

분양권을 매매할시에 주의사항은?

첫번째로는, 총 분양금액 및 매도인이 납부한 총금액과 남은 금액에 대한 금액정리가 정확히 해야하며, 대출의 승계여부입니다. 최근 정부정책으로 인하여 대출규제가 매우 안좋은 상황인만큼, 대출의 가능유무를 먼저 따지는게 좋습니다. 그리고 분양권으로 민형사 소송을 받을 수 있기 때문에 계약서에 대한 원본진위여부 및 시공사의 답변도 중요합니다.

 

내용이 길어졌는데요. 재개발재건축의 경우에는 입주권이라는 표현을 쓰지만, 지역주택조합에서는 분양권이라는 용어를 쓴다는 점은 꼭 확인하세요.